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房产税税基批量评估研究
来源:四川华衡资产评估公司 日期:2011-07-26

摘要:合理的税制体系有利于规范房地产市场行为,促使房地产市场形成较为合理的价格机制,有效调节房地产供需平衡。随着国内房地产税收体制的变革,对房产税税基评估工作的研究成为一项重要内容,对完善国内房产税收征管体系,确定合理的房产税收计税依据起着非常重要的作用。本文主要基于房产税税基评估理论,借鉴境外地区税基评估的相关经验,结合国内房产税税基评估工作特点,提出国内房产税税基批量评估工作的一些建议和思路。

关键词:房产税,税基评估,批量评估,评估系统

1 房产税开征背景

随着近十年来国内房地产市场的长期快速发展,房地产税收成为国内最重要的税收来源之一。但是由于国内房地产市场普遍存在地方政府依赖土地财政、社会资金大量投机房地产市场等现象,从而推动房地产价格不断上涨,加剧了金融风险和社会风险。与之同时,房地产税制混乱,一方面重流通,轻保有,另一方面部分税种交叉重叠,税基范围狭窄,计税依据不合理。

为了规范房地产市场行为,政府部门有必要运用房产税收进行宏观调控。根据国务院于1986年颁布的《房产税暂行条例》, 20111月,国务院同意在部分城市进行个人住房征收房产税改革试点,重庆、上海成为首批房产税改革试点城市。

2 国内外房产税税基评估现状

目前重庆市对于房产税税基的规定主要是房产的交易价格,即新建房产原值及二手房的上一次市场交易价格,上海市房产税税基规定为房产交易价格的70%。随着国内房地产市场的火爆发展及房价的快速增长,上述两种方案均没有体现出房产的市场价值,弱化了房产税开征的目的。同时重庆市关于房产税税基评估周期仅规定3-5年内按照房产交易价格计算,没有对房产税税基评估周期做详细规定,上海市也缺乏该方面规定。

通过对美国、加拿大、香港等境外地区房产税税基评估工作进行研究,分析和总结其在完善立法保障、合理确定税基评估机构、以房产市场价值为税基评估基础、采用批量评估技术以及税基评估结果争议处理机制的经验,结合国内房产税税基评估工作特点,提出了国内房产税税基批量评估工作的一些建议和思路

3 房产税税基批量评估要点

由于房产税税基评估工作量大及评估时点一致性特点,在进行房产税税基评估时需采用批量评估方法。而目前国内大多数地区建立了较完善的产权登记制度,具有相当数量的房产交易记录,形成了初步数据库,拥有一大批专业评估机构和评估专业人才。根据境外地区已成熟的批量评估经验,可进行房产税税基批量评估,并先行确定以下房产税税基批量评估要素

3.1 房产税税基评估机构

为了提高房产税税基评估工作效率,保证房产税税基评估的公正与公平,建议将房产税税基评估与税收征管工作分开,具体可以通过以下两步实现:

(1)先选择评估实践经验丰富的社会第三方独立评估机构承担房产税税基评估工作,政府的主要职责是监督与管理。同时设立专门的房产税税基评估管理机构,在上述过程中通过培训、进修和人才交流方式培养自己的房产税税基评估专业队伍,以便有效地实现房产税税基评估机构由社会独立评估机构向准政府机构的有效过度。

(2)在政府具备房产税税基评估相关条件后,可以组建准政府性质的房产税税基评估机构,作为房产税税基评估工作的主要机构(甚至为唯一机构)。准政府性质的房产税税基评估机构可以由政府新建或收购原社会独立评估机构组建。

3.2 房产税税基评估人员

可将房产税税基评估人员划分为专业税基评估人员和非评估职位人员两种类型。其中专业税基评估人员要求既懂房产税收方面的法律政策,又会运用GISAVM等技术工具,会创建批量评估模型等。专业税基评估人员可以通过吸引境外成熟专业税基评估人员或培养打造专业税基评估人员两种途径实现,并建立一套与我国国情相符合的培训认证体系。而非评估职位人员为计算机操作人员等,对其进行明确分工可以大大提高房产税税基评估效率。

3.3 房产税税基评估周期

就现阶段来讲,房产税税基评估周期不宜过长,但也不可能在短时间内重复性对所辖房产进行多次价值重估。因此,建议将房产税税基评估确定在35年之间,各地区结合自身他特点选择具体的评估周期。

3.4 房产税税基评估模式

国际上不同国家和地区的房产税税基评估模式大致包含市场价值法和租金价值法等类型。就国际房产税税基评估实践经验和国内房产发展趋势来讲,市场价值法应成为国内未来房产税税基评估的主要模式。

4 房产税税基批量评估系统构建

4.1 房产税税基批量评估系统

房产税税基批量评估系统通常包含“一个前提、五项内容”。

“一个前提”是指房产税税基批量评估系统必须遵循和依托的法律法规体系,主要包含三个层次,一是宪法、民法通则及物权法等,二是不动产税收法律及不动产税基评估法律,三是不动产税基评估基本规范标准、章程等。

“五项内容”是指房产税税基批量评估系统包含的五项子系统,具体为:数据收集与管理子系统、评估子系统、业绩分析与管理子系统、管理支持子系统以及争议诉讼子系统。

4.2 房产税税基批量评估步骤

房产税税基批量评估步骤主要有:

1确定待评估对象。主要目的在于确定待评估对象是否可以使用批量评估技术,如待评估对象属于个别房产且与其它房产的差异较大,则应该采用单宗评估方法进行评估。

2)定义区域市场。因不同类型房产具有明显差异,其选择的批量评估具体方法也有所不同。通常遵循以下原则:交易活跃区域的住宅房产评估宜选用销售比较法进行评估;收益法更宜适用于商业地产价值评估中;工业房产则优先选择成本法进行评估。

3)确定影响待评估对象价值的主要特征。影响待评估对象价值的特征主要包含待评估对象的自身特征如房产面积、房间数量、朝向、采光、楼层、建筑结构、建造年代、所处位置、建筑质量、装修水平等,以及区域市场特征如房产小区绿化率、容积率、小区档次、物业水平、交通便利程度、区域文化特征、医疗教育水平、商业配套设施以及区域规划等。

4)建立批量评估模型。房产税税基批量评估模型采用计量模型方式,通过对收集到的数据进行多元回归分析,确定影响待评估对象价值的因素及相应贡献程度。批量评估模型采用的计量方式通常有乘法模型、加法模型及混合模型三种形式。

乘法模型

乘法模型通过将变量作为幂指数,依据各变量与系数关系进行相乘获取最终计算结果的模型。乘法模型的优势在于可以表达被研究对象中各变量的非线性关系,但无法进行加法计算,对于线性特征财产不宜使用。如:


其中,SQM表示房产的面积,QUAL表示房产的质量,YEAR表示房产建成的年份,R1L2表示影响房产价值的区域情况。

加法模型

加法模型可以通过确定各变量系数和变量数量,并通过简单加法计算确定最终的结果。加法模型的公示可以表达为:

其中
 
为常数,仅表示变量与结果间的数量关系,没有实际意义。
 
为各变量系数,
 
表示为各变量数量。

混合模型

混合模型同时综合了乘法模型原理和加法模型原理,其基本模型如下:

其中,
是常数项,通常没有实际的意义,
 
是分别对应于自变量SQM(不动产的面积)、QUAL(不动产的质量)、AGE(不动产已建成的年份)、REMOTE1(距某个参照点的距离)以及LAKE2(位于邻近区域的二元位置变量,“0”表示否,“1”表示是)。

5)模型校准

对批量评估模型进行校准就是调整各变量系数的过程,一旦各影响因素的系数得到确定,最终评估结果也就确定下来。模型校准是一个反复计算的过程,要通过多次的回归统计分析方可确定,必要时还可以使用适应性估计等校准方法。

6评估结果检查

通过批量评估模型计算得到的评估结果需要借助一定手段和方法进行检验,当评估结果符合一定标准时方可为最终评估结果。批量评估结果检验依据主要有以下指标:

评估比率(AR)的基本公式为:
 

其中:A为单个房产的评估价值,S为单个房产的市场价值。

离散系数(COD)的基本公式为:
 
 

其中:Ai为单个房产的评估比率,M为样本中所有房产评估比率的中值,n为样本中的房产数量。

价格相关差额(PRD)的基本公式为:
 
 

其中:Ai为单个房产的评估价值,Si为单个房产的市场价值,n为样本中的房产数量。

以住宅房产为例,均一房产类型(仅属于普通住宅、公寓、花园洋房、别墅等其中单一类型的房产)的评估比率介于0.901.10之间,离散系数小于10.0,价格相关差额介于0.981.03时为检验合格。对于非均一房产类型(由普通住宅、公寓、花园洋房、别墅等组合而成的房产类型),则离散系数小于20.0时为检验合格,其余标准均同于均一房产类型。

由于篇幅所限,本文未采用批量评估方法进行实证分析。

5 结束语

本文根据国内外房产税税基评估工作的特点和经验,提出了房产税税基批量评估工作的一些建议和思路。随着国内房产税征收工作的全面铺开和提速,会有更多的问题和挑战出现在我们面前,等待我们进一步的探索和解决。


 



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