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构建我国房地产税税基评估制度亟待解决的几个问题
来源:四川华衡资产评估公司 日期:2011-07-26

随着我国经济体制改革的深化,以住房商品化、土地市场化为代表的房地产制度改革使房地产行业发生了巨大变化,但与房地产行业的高速发展相比,房地产税制却没有及时进行调整,矛盾日益凸显。现行房地产税制存在着流通和保有环节税负不平衡、重复征税、征税范围狭窄等问题,已不能适应我国的经济发展。针对我国现行房地产税制存在的问题和房地产市场发展的现状,改革现行房地产税制,使之适应经济发展的形势,已势在必行。

房地产税税基评估制度作为改革后的房地产税制度的重要组成部分,是房地产税改革的关键环节,直接关系到房地产税改革的成败。但相对于国外成熟的房地产税基评估理论和实践,在我国还是一个比较新的领域,加强房地产税税基评估制度及其配套制度的研究工作,是确保房地产税改革顺利完成的基础工作。

我们通过对美国、加拿大、韩国、立陶宛、香港以及台湾税基评估制度的分析和研究,认为完善房地产税税基评估的相关立法、确定合适的税基评估主体、合理确定税基评估客体、建立科学的信息采集机制、建立税基评估争议处理制度以及培养高素质的房地产税税基评估人员是目前构建我国房地产税税基评估制度需亟待解决的问题。

1完善房地产税税基评估的相关立法

进行财产税制度改革,制度要先行。要建立相对完备的房地产税税法及各相关制度。在美国、加拿大,不存在一个部门统管财产税法律制定、税基评估、征税等,而是在完整而严密的法律制度框架下,参与财产税征管的各要素、各主体根据法律所规定的职责,规范运行,发挥其在财产税征管中的独特作用,共同组成一个严密、有效运行的税收征管体系;香港拥有一套比较完善的税基评估法律制度,最有代表性的是税基评估的申诉机制;立陶宛先后通过了《立陶宛财产原则与商业评估法案》以及一些规范评估行为的法案。这些国家税基评估相应法律法规制度的制定为科学进行税基评估起到了极为重要的作用。所以,我国在考虑房地产税制度时,首先要考虑建立较为全面的房地产税税法及相关的配套制度。通过税法及相关配套制度,明确评估、征收、信息提供、纠纷裁决等各主体的定位、职责、权利和义务,明确税收征收、评估、裁决等具体管理的环节和程序,确立税收纠纷的处理机制,明确课税财产的分类及税负等,从而建立合理、科学的房地产税税基评估、征收、协调等管理体系。

2、确定合适的税基评估主体

世界各国对税基评估的主体规定各不相同:有的国家设立专门机构从事不动产税基评估;有的国家出于节约政府行政成本考虑,委托社会评估机构进行税基评估。在进行税基评估主体的选择时,需要考虑的是税收效率问题。由地方政府负责税基评估,可能在评估的准确性上有优势,但评估成本很高。在很多情况下,即使由地方政府负责评估,但评估方法的具体标准仍然由中央政府制定,因此表现为中央指导下的地方自主评估。选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息,也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。税基评估活动具有一定的行政性,因此税基评估的其中一个行为主体应为政府机构下属的一个部门,这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列,并保持密切联系,这就是税基评估的直接管理机构。

3、合理确定税基评估客体

税基评估行为客体是指税基评估的评估对象。中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比,仅从经济发展的角度看,中国东部沿海地区经济比较发达,中部地区经济发展相对缓慢,而西部地区经济发展就相对落后,甚至具体到某个省,它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐,即使是在同一个区,不同房地产开发企业开发的商品房价格差距也很大。基于上述我国国情,同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一,我国在确定税基评估客体时,不宜采用统一的计税依据,不同类型、不同区域的房地产,其税率应该有差异。在确定评估客体时还要科学地划分免征范围,不能加重普通民众的税负。在进行评估时,也要合理选择评估分区,对于评估对象的各个影响因素都要进行详细的分析和判断,不能遗漏,否则将会造成评估结果有较大误差。

4、 建立科学的信息采集机制

房地产税税基评估体系是房地产税制度的重要环节,基于计算技术的批量评估是评估系统存在和运行的基础,而完善的信息系统是进行批量评估的关键,所以,信息系统是税基评估系统的基础。在美国、加拿大、香港等国家和地区,财产税法及有关制度明确地规定了有关政府部门在提供信息方面的责任和税基评估人员在收集信息方面的权力,保证税基评估机构可以及时获得或收集到一些评估所需要的基本信息。而发达的社会信息,如众多私人信息公司又为信息收集提供了非常有益的补充。在我国,许多政府部门封锁信息,把一些公共信息视为私有产品,作为进行行业垄断或谋取利益的工具,加之社会信息系统不发达,所以在财产税改革中,建立完善的信息采集系统将是一项非常困难的工作,也将在某种程度上决定着财产税改革的成败。对此应该给予足够的关注。

借鉴境外国家和地区的经验,在我国建立财产税基评估信息系统,一是分析研究进行税基评估所需的信息和各种信息的来源渠道,有针对性设计税基评估信息管理体系;二是通过法律明确有关政府部门的义务。比如,要求土地、房产管理、产权交易等有关部门和机构,在房地产初次注册或交易时,必须及时将有关信息提供给税基估价机构,并明确其所提供信息的大体范围和提供方式等;三是授予税基评估人员以必要的权力,可以在某种限制性条件下到现场,收集有关财产的信息。通过上述几个方面,可以建立有效的税基评估信息采集系统。同时,要通过立法或其他手段大力推进各种公共信息如土地级次、基准地价、标定地价等的公开化,服务于税基评估,服务于社会。

5、建立税基评估争议处理制度

税收是国家以强制力保障的收入,在税收征收过程中,纳税人是弱势群体,如何有效地保护纳税人利益是税制设计中的重要理念。美国、加拿大、香港等国家和地区都建立了完善的税基评估纠纷解决机制:一是税制更加公平。纳税人应该纳多少税,不是由税基评估机构或税务局一个部门说了算,纳税人可以提出异议,而且这种意见得到充分尊重,使纳税人有理由相信其公平,同时化解了纳税人与税收征管部门的矛盾;二是有效地保护纳税人的权益。纳税人对税基评估结果不满意时,可以直接通过这套机制去解决,纳税人只要提供足够的证据即可。尤其是外部司法力量的介入,对纳税人形成了更好地保护。参考美国、加拿大的经验,我国建立税基评估纠纷解决体系要结合我国国情,重点考虑几个方面:一是进行税基评估争议最终处理的部门应当独立于税基评估机构,不代表任何一方的利益;二是在争议处理工作人员的能力上,处理税基评估的工作人员专业素质要求更高;三是在争议处理程序上,我国可以借鉴国外的税基评估争议处理程序,首先在税基评估机构内部设立争议处理部门,处理纳税人提出的评估异议;其次是设立税基评估复核部门,受理税基评估纠纷;再次,在司法这个层面,诉讼程序是税基评估争议解决的最终程序。税基评估纠纷的解决机制要通过立法将有关的程序主体等做出规定。

6、培养高素质的房地产税税基评估人员

进行房地产税税基评估在我国是一件全新的事物,其中涉及房地产税收理论、不动产研究、房地产评估、数理统计、计算机应用、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术,这都需要大量具备上述一种或多种专业知识背景的专业型人才。因此,应充分利用国际、国内的各种资源,组织国内外专家编译国外优秀成果,编写专业教材,加快建立培训考试制度,培育培训机构,着力培养适应房地产税制改革工作需要的专业型人才,建立高素质的房地产税税基评估队伍。 

总的说来,境外部分国家和地区的税基评估体系不仅有完善的各项法律制度作保障,同时也有专业的评估机构、高素质的评估人才、先进的技术方法以及系统的评估体系作支撑,有许多我们可以借鉴的经验。但同时也要看到,在我国目前国情下,构建一套完善的税基评估体系是一个漫长的过程,不可能一蹴而就。因此,在进行房地产税税基评估制度的研究中,不仅要吸取国外先进经验,还要大范围地进行实地考察和检验,认真分析各种可能情况,处理好各种利益主体之间的关系,使房地产税税基评估体系具有可行性和可操作性。

 

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